日前，二套房贷款首付款比例不得低于50%的新政出台，旋即引发房地产市场大动荡。

新政抑制住宅 商业地产或利好

4月15日调控政策侧重强调实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。

记者从租赁市场获悉，在北京租金抵扣月供的写字楼比比皆是，但租金可以抵扣月供的住宅却不多。大多数住宅都是靠物业上涨赚取回报。既然租金比例如此不对等，那为什么人们还是喜欢投资住宅而非商铺呢？一位投资客直言“主要是初始成本，投入住宅最低时可达2成，不到商务首付的一半，即使每一个月的成本高一点，但毕竟开始的成本要低得多。但是现在如果两者都一样了，可能就要考虑是否选择平时成本更低的商务写字楼了。”

新政出台的当天，一位不愿意透露姓名的开发商告诉记者，从目前的政策来看，意图很明显，主要就是要“打压房价”。为什么打压房价？是因为太多的投机资本进入到房地产尤其是住宅领域。住房是关系到国计民生的大事，如果大量的资金都在这个领域投机，就会影响到社会的和谐。但是商务写字楼恰恰相反，这是一个较纯粹的投资领域，即使有一定的泡沫和投机行为也不会影响到普通老百姓的生活。所以，政府对这个领域的调控也就不会那么猛烈。

写字楼投资或成热门项目

从这一次的新政来看，导火索是：房地产市场3月重燃热情。据国家统计局发布最新数据显示，3月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨11.7%，超过2008年1月11.3%的涨幅，创历史新高。

目前，北京住宅与商务写字楼出现“商住倒挂”的现象。而人们之所以追捧住宅就是因为进入的门槛低，现在进入的门槛被提高之后，同区域价格更低的写字楼自然更有市场了。此次新政，无疑给写字楼一个反弹。

对于不少有实力投资者来说，住宅的投机行为被规范了，他们还是会找新的机会进行投资。而这个时候的物业投资，他们会更加谨慎，对风险和回报都会有一个合理的回归。过去那种短线炒作的方式也会逐渐地减少，转而向商务写字楼这样着眼于中长线，有稳定回报的物业投资。至于商务写字楼前期所需投入的高额成本也会成为一个门槛，让物业投资成为一个科学合理的投资行为，真正保证了市场可持续的发展。

虽然房地产调控在持续，但从某种角度看，目前国内楼市还有继续拓展的余地——有迹象表明，今年以来标杆房企对商业地产的关注度明显上升。

从行动上看，如绿地集团，就在昨天宣布投资逾100亿元在成都开发建设包括大型商业、办公等现代服务业综合体在内的3个项目。成都由此成为绿地二线城市商业布局的又一据点。

又如刚发布业绩报告的新鸿基地产，新鸿基表示在上海投资的商办项目都将加紧赶工。位于陆家嘴的国金中心一期已告落成并接近满租，二期计划赶在明年年初竣工，商场和酒店部将于二季度试营业；位于淮海中路的综合项目则将于2011年起分阶段建成。

还有一直在住宅领域发力的龙湖地产也进军百货业淘金，旗下一些大型综合项目的商业部分将由龙湖自主招商并运营。有关人士还称，在未来5至7年内，龙湖投资性商业物业可持有面积计划达到200万平方米，预计占整体土地储备量的15%左右。

另外，尚未展开实际行动但已表态跃跃欲试的房企也不少。金地集团董事长凌克就在年报发布会上宣布，今年除做大现有主业外，还将发力商业地产，“预计第一期会有20亿元的投资规模”。

“单一城市或是单一产品的抗风险能力较小，而我们走的是‘住宅开发+持有物业+高服务’的均衡发展之路，持有型物业比例计划在30%至40%，目前的注意力正是在商业。”华润置地上海董事总经理谢骥也向记者表示。据悉，华润集团正与花旗私人银行部门联手推房地产基金，为今年扩大在商业地产及零售业的开发力度做融资准备。

“受调控影响较小的商业地产正在成为一些房企眼中的‘避风港’。”中原地产研究中心主任易虹认为，根据目前状况看，商业地产暂时不受政策影响，而且保值性较强，“多元化的开发、经营模式对房企的持续性发展大有裨益。近期，绿城、金地、华润等房企已纷纷通过收购项目、成立基金、上调投入预算、备战REITs等方式开始向商业地产拓展，此举有望成为房地产开发行业新的发展方向。”